La rentrée est LE moment idéal pour arbitrer ses placements
Comme chaque année, la rentrée marque le moment des bonnes résolutions financières. Chez Vaillance Conseil, nous recevons depuis début septembre de nombreux clients – médecins, avocats, chefs d’entreprise – avec LA question qui fâche : « Je mets 3 000€ de côté chaque mois. Vaut-il mieux ouvrir un PER ou investir dans un studio à louer ? »
Après 17 ans à accompagner les indépendants dans leurs choix patrimoniaux, nous avons décidé de trancher ce débat une bonne fois pour toutes. Chiffres à l’appui.
Spoiler alert : La réponse n’est pas celle que vous croyez. Et surtout, elle dépend énormément de votre profil.
Les données du match : comparons ce qui est comparable
Hypothèses de départ
- Capacité d’épargne : 3 000€/mois
- Horizon : 20 ans (départ en retraite)
- Profil type : Profession libérale, 45 ans, TMI 41%
Scénario Immobilier Locatif
- Bien : Studio 35m² en petite couronne (300 000€)
- Apport : 30 000€ (10%)
- Crédit : 270 000€ sur 20 ans à 4,2%
- Mensualité : 1 670€
- Loyer : 1 100€/mois
- Effort réel : 570€/mois + charges et imprévus
Scénario PER
- Versement : 3 000€/mois
- Économie fiscale immédiate : 1 230€/mois (41%)
- Effort réel net : 1 770€/mois
- Rendement moyen estimé : 4,5% annuel
Round 1 : L’effort de trésorerie mensuel
Immobilier :
- Mensualité crédit : 1 670€
- Loyer perçu : -1 100€
- Taxe foncière/mois : 150€
- Charges copro : 100€
- Provision travaux : 100€
- Total effort réel : 920€/mois
PER :
- Versement : 3 000€
- Économie fiscale : -1 230€
- Total effort réel : 1 770€/mois
Avantage Immobilier sur l’effort mensuel… mais attention à la suite !
Round 2 : La fiscalité, le nerf de la guerre
Pour un médecin à 120 000€ de revenus annuels (TMI 41%)
Immobilier locatif – Régime réel
Déductibilité année 1 :
- Intérêts d’emprunt : 11 200€
- Charges et travaux : 3 600€
- Amortissement mobilier : 2 000€
- Total déductible : 16 800€
- Économie fiscale : 6 888€ (578€/mois)
Évolution sur 20 ans : Les intérêts déductibles diminuent chaque année. En année 10 : seulement 3 200€ d’économie fiscale annuelle.
PER – La déduction qui ne faiblit pas
Chaque année :
- Versements : 36 000€
- Économie fiscale : 14 760€ (1 230€/mois)
- Constant sur toute la durée !
Tableau comparatif selon votre TMI
| Tranche d’imposition | Économie fiscale Immobilier (an 1) | Économie fiscale PER |
|---|---|---|
| 11% | 1 848€ | 3 960€ |
| 30% | 5 040€ | 10 800€ |
| 41% | 6 888€ | 14 760€ |
| 45% | 7 560€ | 16 200€ |
Avantage PER : La déduction fiscale est massive et constante
Round 3 : Les revenus irréguliers, talon d’Achille des professions libérales
Le cas du kiné qui galère 6 mois
Situation : Baisse d’activité de 50% pendant 6 mois (travaux dans le quartier, problème de santé…)
Avec l’immobilier :
- Le crédit court toujours : 1 670€/mois
- Risque de vacance locative en plus
- Impossible de « mettre en pause »
- Stress financier maximal
Avec le PER :
- Versements modulables : on passe à 500€/mois
- Pas de pénalités
- On reprend à 5 000€/mois quand ça va mieux
- Flexibilité totale
Témoignage client : « Pendant le Covid, j’ai pu stopper mes versements PER 3 mois. Impossible avec mon crédit immo ! » – Dr. S., dermatologue
Round 4 : La liquidité, ou comment récupérer son argent
Immobilier : Le parcours du combattant
Pour récupérer 100 000€ :
- Mettre en vente (3-6 mois minimum)
- Frais de notaire : 7%
- Plus-value imposable : 19% + 17,2% PS
- Commission agence : 5%
- Net récupéré : ~70 000€
PER : Les cas de déblocage méconnus
Déblocages anticipés possibles :
- Achat résidence principale ✅
- Création d’entreprise ✅
- Surendettement ✅
- Invalidité ✅
- Décès du conjoint ✅
À la retraite :
- Sortie en capital fractionnée pour optimiser la fiscalité
- Possibilité de ne sortir que 20% et laisser fructifier le reste
Round 5 : La transmission, l’atout caché du PER
Immobilier en cas de décès
Pour vos héritiers :
- Droits de succession sur la valeur totale
- Abattement : 100 000€ par enfant seulement
- Au-delà : jusqu’à 45% de taxation
- Indivision complexe à gérer
PER : Le bouclier successoral
Clause bénéficiaire libre :
- Hors succession jusqu’à 152 500€ par bénéficiaire
- Au-delà : seulement 20% jusqu’à 700 000€
- Puis 31,25%
- Exemple : 500 000€ transmis = 82 500€ de fiscalité vs 180 000€ en immobilier
Le verdict de Vaillance Conseil : La stratégie hybride gagnante
❌ Les erreurs à éviter
- Tout miser sur l’immobilier : Risque de liquidité et charges fixes élevées
- Négliger le PER : Passer à côté de 300 000€ d’économies fiscales sur 20 ans
- Raisonner en « tout ou rien » : Les deux sont complémentaires !
✅ Notre recommandation selon votre profil
Pour les revenus réguliers (> 100k€/an)
- 60% PER : 1 800€/mois
- 40% Épargne pour apport immobilier : 1 200€/mois
- Achat immobilier dans 3-4 ans avec un bon apport
Pour les revenus irréguliers
- 80% PER : 2 400€/mois (modulable)
- 20% Épargne sécurité : 600€/mois
- Immobilier uniquement si 12 mois de charges en sécurité
Pour les jeunes installés (< 35 ans)
- 40% PER : 1 200€/mois
- 60% Projet immobilier : 1 800€/mois
- Profiter du temps long pour les deux stratégies
Simulation exclusive Vaillance : Votre cas personnel
Exemple concret : Dr. M, dentiste, 47 ans
Situation :
- Revenus : 140 000€/an
- Capacité d’épargne : 4 000€/mois
- Objectif retraite : dans 18 ans
Notre montage optimal :
- PER à 2 500€/mois = 1 025€ d’économie fiscale immédiate
- Le reste (2 475€) en épargne pour apport immobilier
- Dans 3 ans : Achat d’un T2 avec 90 000€ d’apport
- Résultat à 65 ans :
- Capital PER : 680 000€
- Bien immobilier payé : 350 000€
- Patrimoine total : 1 030 000€
Passez à l’action dès maintenant
La rentrée est LE moment idéal pour optimiser votre stratégie patrimoniale. Pourquoi ?
✅ Vous avez la visibilité sur vos revenus 2025 ✅ Les taux immobiliers se stabilisent ✅ Le PER 2025 offre de nouvelles options avantageuses ✅ Il vous reste 4 mois pour maximiser vos déductions fiscales
Votre audit personnalisé gratuit
Inclus dans votre rendez-vous :
- Simulation PER vs Immobilier sur VOTRE situation
- Calcul précis de vos économies fiscales
- Stratégie sur-mesure selon vos objectifs
Le mot de la fin par Marc Saad, fondateur de Vaillance Conseil
« Après 17 ans à conseiller les indépendants, une chose est sûre : ceux qui réussissent leur retraite sont ceux qui ne mettent pas tous leurs œufs dans le même panier. Le PER pour la déduction fiscale et la souplesse, l’immobilier pour le patrimoine tangible. C’est la combinaison gagnante que nous mettons en place pour 80% de nos clients. »
Vaillance Conseil – L’expertise patrimoniale qui place l’humain au centre Prenez rendez-vous : 01 71 19 96 36 ou contact@vaillanceconseil.fr
